房地产是个巨型游戏，笼子里关着不停奔走的小鼠。造化弄人，往往也就是一夜之间。很多企业家浮浮沉沉十几年，这两年却不如安心炒个房、收缩投资提前退休、亦或早早把企业卖掉后移民的人。1

2005年10月，汪孟德被顺驰总裁汪浩从上海总经理的位子调回集团。汪浩跟这位南开大学审计专业毕业的年轻人说，和大摩这件事要成了，你回来做财务总监吧。

当时孙宏斌都和大摩团队庆祝私募成功了。这笔钱计划在11月份打进顺驰账户，解老孙燃眉之急。不料等小汪回到集团后，还没正式上任，私募这件事黄了。

为平抑房价过快上涨，国务院在那年上半年出台了新老国八条，楼市一夜被打入严冬。大摩趁火打劫，提出要签对赌，7.5 亿元收购顺驰20%股权；如果第二年顺驰利润率无法达到某一个水平，大摩在顺驰股权将上升到40%。

现在的老孙在政商的名利场里游刃有余，出手都是大手笔，几百个小目标似乎也是轻轻松松。但在当时，几个亿就是他的命。

人为刀俎我为鱼肉。老孙当时咬了咬牙，答应了这个魔鬼协议。但谁料到大摩中国负责人拿着协议去美国总部上会，被否了。

私募撤走，香港上市遥遥无期，顺驰“七个锅盖十个锅”的游戏终于玩不下去了。最夸张一天，顺驰苏州项目公司的账上只有16块钱。

冥冥中很多事情是很奇怪的。汪孟德回北京是为顺驰私募乃至上市做准备的。结果他回去后做的第一件事，是卖公司。

路劲是汪孟德和孙宏斌一手谈的。2007年1月，路劲以两次注资的形式，获得了顺驰绝大部分股份。卖掉顺驰后，老孙有次跟我念叨：

如果没有调控，顺驰会是什么样？

顺驰陨落之后的十几年里，这个“如果”句式的话，又在其他地产商嘴里听过很多次。这是一句极其不甘心、同时也很无奈的话。

原来这世界很多事，越光鲜、越光环，也越危险。房地产是个巨型游戏，笼子里关着不停奔走的小鼠。造化弄人，往往也就是一夜之间。

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过去半年里，泰禾老板黄其森基本上都是在自己开发的豪宅中国院子里度过的。

绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙广场，而在他住的玫瑰园。黄老板的办公室，也不在泰禾总部北京招商局大厦，而在自己开发的中国院子。

黄老板比宋卫平小七岁，比孙宏斌小两岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时，他才31岁。2002年，他从福州来到北京，在通州看到旁边的京杭大运河，便拿下了这块地，做起了新中式大宅——中国院子。

这里位于长安街东起点，和紫禁城同在一条中轴线上。四米高墙之内，是青石阶、抱鼓石、蒙古栎。壶中天地，虚实相生，外人难以管窥一二。

在豪宅拼“奢”的年代，泰禾是最奢的房企。他们开发的新中式住宅，引领了一时风气之先。而每个泰禾项目开盘，都会请明星助阵。在北京均价才五六千块钱的时候，中国院子卖到过10万一平米。

但现在，福州湾文旅项目停了一年多，昆山淀山湖项目也已经暂停，北京院子的业主担心项目烂尾，甚至帮泰禾设计了一整套策略，包括怎么抵押项目盖房子，怎么抵押车位。业主们都为泰禾操碎了心。

黄老板自己营造的紫禁城，也成了困住他的笼。

前几天，黄老板手里所持泰禾集团的28.56%股份，被司法冻结了。4月份以来，泰禾集团已有10次成为被执行人，黄老板本人也两次因为公司未能及时偿还借款，被列为执行人。

前年销售额1300亿、去年捐款3个亿名列福布斯中国慈善榜第十五名的黄老板，今年就成被执行人了。

他并非形单影只。过去一年，这个名单星光灿烂。从王思聪、罗永浩、李亚鹏，再到冯鑫、尹明善，过去一年里，众多名人富豪纷纷被执行。

全国法院决胜信息网去年11月初数据显示，全国失信被执行人是1580万人次。我看了下，这个数据在去年4月份还是1350万次。半年时间里，全国增加了230万人次的老赖。

老赖人数的增长速度，超过了经济增长的速度。

现在，我最佩服的人不是马云，不是巴菲特，而是王兴。他在2018年12月说，2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。

当时只道是段子。

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如果说2005年调控的标志事件，是顺驰的倒下；2010年调控的标志事件，是老宋转让绿城；那这次发轫于2017年的调控，标志性事件有两个，一个是王健林的壮士断腕。

另一个，就是泰禾的资金链危机。

和上述几家企业一样，泰禾也在寻求卖身自救。买主的传言也在不断变化，从华融到金茂，再到了厦门的建发和国贸。

我向金茂的朋友求证过此事，金茂朋友很快否认了。金茂说看了下泰禾的债务，就退却了：

大概有1900多亿的债。

黄老板是在5月中旬跟高管开会确认兜售公司这件事。他说在福建有关部门的帮助下，泰禾正在引入战投，对方是一家房地产非主营业务的世界500强国企，自己将让出第一大股东的位置。他还说：

连泰禾这种有情怀的企业都活不下去，中国房地产业真没天理。

昨天，厦门国贸在上证e互动上回复网友提问时，也否认了要接盘泰禾的消息。

厦门国贸其实和泰禾接触过的。

2017年，厦门本土企业第一次冲进了世界500强，而且一次就是两家。一个是厦门建发，排名488位，另一家就是厦门国贸，排名494位。

就像保利和中海争夺地产央企之光多年一样，为争夺谁是厦门之光，建发和国贸这两家国企较劲多年。去年，建发房产销售额达700亿元，如果加上旗下的联发集团，建发房产规模已达千亿。

作为一家主营是贸易的公司，去年国贸营收是2180亿元。这个数字甚至高于融创，是新城控股的2.5倍，但归母净利润只有23亿，是建发上市公司之一建发股份的一半。

核心原因在于，去年国贸最能挣钱的地产业务销售额，只有100亿左右。这个销售额，还不及建发的零头。如果不发生点奇迹，厦门国贸在房地产行业基本不会有什么参与感了。

有关领导推动下，他们似乎迎来了一个追赶建发的机会：

接盘泰禾。

为了减少上市公司规则的干扰，厦门国贸在4月30号干脆和控股股东共同出资设立了厦门国贸发展有限公司。

这个注册资本为人民币40亿元的合资公司，看上去就是为泰禾准备的。这是一个事先张扬的收购，厦门国贸还没开始尽调，传言已经在资本市场上满天飞了。很快，国贸在网上平台否认了接盘泰禾的计划，国贸的一位朋友和我说：

双方的确聊过，但现在没再接触了。

厦门国贸宣布放弃后，泰禾一位高管跟我说，有一家央企比厦门国贸走得更远，到了尽调阶段。

黄老板曾经说过，泰禾是地产界的范冰冰。一举一动，果然地球人都知道了。

黄其森最大的筹码，是泰禾今年号称2000亿的可售货值，及福建有关部门对于泰禾的支持。金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组。

3

房地产业是周期性行业。但只要地买对了，其实什么都好说。

当年老宋跟我复盘绿城危机时，感叹就是买错了几块高价地，就此踏入了深渊；连万科这种最稳健的开发商，这两年在天津、上海和北京拿错了地，每个项目可能都要亏损二三十亿甚至更高。

我之前说过，一夜暴富秘诀有俩：疯狂借钱，赌对国运。

黄老板就是这个秘诀的践行者。他第一次闯入公众的视野，是2013年。那一年泰禾销售额是168亿元，但却拿了195亿元的地，横扫一线城市土地市场。

在北京，泰禾经过71轮的激烈竞价，打败众多的知名房企，竞得通州台湖镇一块住宅地，楼面价1.9万元每平米，当时台湖房价还不到一万元每平米。第二年两会，有媒体当面问黄老板泰禾是不是风险太高了，黄老板的回答是：

我从银行出来的，银行的关键就在于风险控制。

然后他宣布，泰禾2014年的拿地金额要超过前一年。

2014年那年，很多房企都很难受。黄老板也没有实现他的诺言，只买了150亿元的地。但熬过这轮调控，泰禾又火力全开。2016年它销售额是400亿元，买地花了260亿元。

这几年，不断有人说泰禾的负债率比融创、恒大还要高，但善于“风险控制”的黄老板艺高人胆大，直到2017年迎来了最后的疯狂——“对折”拿地、九成并购。

这一年，他们拿了452亿元的地，但仅参与4次招拍挂，其他29块地，全是通过收购的方式拿到的。

到最后，首席财务官成了泰禾突破极限最大障碍了。前首创置业财务总监罗俊加盟泰禾担任CFO后，上穷碧落下黄泉，把能借到的钱全借来了。从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，所有融资手段泰禾都玩过。

2017年11月，任职一年的罗俊已经帮黄老板借了500亿。他长出一口气，在高管会上说之后公司要注意风险了。但黄老板说，小罗干得不错，再去借点。

没过多久，罗俊就离职了。

到了2018年，事情开始起变化了。很多低价收来的项目，遍地都是雷。他们在南京收购的几块地问题一堆，黄老板自己跑了几趟，也没拿到规划许可证。最后连泰禾南京城市总经理也锒铛入狱了。

南京的问题，在其他城市也普遍存在。

黄老板想到的第一个自救办法，就是启动人力高周转。整个2018年，黄老板在他的中国院子里，每天都在面试高管，也几乎每天在裁人。但即使高管济济一堂，黄老板仍像一个典型的中年男人：

在中国院子一觉醒来，身边没有可以依赖的人，全是要依赖自己的人。

没人能拯救泰禾，除了黄老板自己。2018年年初，黄老板说能卖2000亿。到了年底，泰禾没有公布自己当年的销售额。有人帮他统计了一下，说是1300亿元。

现在，黄老板还骄傲地认为，泰禾的地买对了，自己的眼光没有问题，泰禾的产品也是行业最有竞争力的，只是职业经理人没能执行好而已。2019年年中，他跟我说，如果2018年销售额能过两千亿，泰禾啥问题都没有了。

这世界，总是有太多的“如果”。茨威格说过，别把偶然和命运视为同一。

生命的轨迹是由自己造成的。

总有人能赌对国运，但我更欣赏那些了解自身局限性的人。他们知道该在什么时候停下来。

4

2002年进京，熬过了2008年金融危机，熬过了2013年调控，黄老板一度坚信自己这轮调控也能熬过去。

到了2019年，债务泰山压顶，他终于把几百亿货值的项目摆上了货架。其中11个项目转让给了世茂。

但算起来，这些钱也就40亿元，和泰禾的债务比起来，仍是杯水车薪。

与之相比，王健林和王文学就果断多了。老王直接一把出清，把十几年的心血万达城全甩给了融创，把77个酒店甩给了富力。王文学一咬牙，把将近20%的股权卖给了平安。

黄老板总觉得自己手里的地很好，产品更好。这种骄傲，乃至固执，让很多项目错过了最好的出货时间。资金成本的累积，又让这些项目越来越难算得过账。

这不是一两个项目的问题，更是黄老板愿意做出多大牺牲的问题。

成为被执行人后，固执的黄老板终于开始向命运妥协。前不久，他跟下属说，自己谢绝了一切不必要应酬，这些天就在中国院子呆着。自己也没孙宏斌那么多事，天天就一个人呆在那。

这个时间点出去，很容易传出绯闻，影响公司形象。

这种话，老宋在2012年也跟我说过。2011年年底某段时间，绿城的弦绷至极点。有好几次差点还不上银行的贷款。2012年春节之后，老宋的多数时间都是在玫瑰园度过的，一些话他不得不解释上百遍。

后来我都烦了，不想做祥林嫂，一见到朋友就说，早知道不叫阿毛去了。

其实就是赌错了，买错了几块地。

前几年，我写过一些民营企业的问题。但这两年，很少写民营企业家了。这个群体，真的很不容易——这真是一个丝毫不能犯错误的职业。

即使你像老宋或者老王一样，有情怀，有眼光、有胆识，这几年选择了一个有前景的赛道。但可能做错一个投资决定，说错几句话，或者一个地方官员的心血来潮，一夜之间就得改旗易帜。

很多企业家浮浮沉沉十几年，这两年却不如安心炒个房、收缩投资提前退休、亦或早早把企业卖掉后移民的人。

上个月，89岁的巴菲特说，如果你坚持足够长的时间，会看到市场上的一切。重庆前首富尹明善也坚持到八十岁，暮年还得披甲上阵，眼睁睁看着自己毕生心血万劫不复。

即使这样，还有人叫嚣着让私营经济离场。上个月，有四个号称留美的经济学家写了万字长文，说要想解决现阶段矛盾，必须恢复公有制经济主体地位为核心的所有制结构改革。

当时，好几个民企老板把这篇长文默默转给我。我猜在微信那端，他们又在瑟瑟发抖。

去年年底，融创在青岛东方影都做了一个发布会。这里以前是万达的东方影都，2017年之后，老王把这个项目连同其他十二个文旅城都卖给了融创。发布会后，老孙跟一些影视大佬吃饭，杯筹交错间，有人说了一句：

老王要是知道我们这么开心喝酒，会气死的。

举着杯子的老孙，没有接话。十几年前，他也曾经是“老王”。

由来只有新人笑，谁人听到旧人哭。