5月20日的石排2.81万平宅地意外爆冷，被保利以底价5.95亿轻松拿下。

折合可售楼面价9343元/平，可谓是拉低了石排楼面价，有点出乎市场的期盼！

石排地块土拍结果

值得注意的是东莞非核心区域的地块，大概率不会被开发商热捧，而明日（5月28日）位于松山湖东部工业园区旁的11.59万平宅地是否面临同样结局？

截止27日16时，有开发商首轮报价，报价253869万元，可售楼面价7434元/平。

土拍实况

本次出让的地块最大优势在于其紧邻松山湖东部工业园区，而该园区是松山湖园区提质扩容的重要节点，有一定的规划利好概念，初步预期形成。

地块与生态园和松山湖直线距离

另外，地块所在区域的松山湖东部工业园区与生态园、松山湖形成“铁三角”趋势；直线距离分别为10.3公里和22公里。

地块信息

地块位于企石镇江边村江南大道与滨湖北路交汇处，同时恰好紧邻松山湖工业园区的南城园区，占地面积115921.75平，最高容积率为3.0，最高计容建面347765.25平。

地块信息

根据规划商业部分计容建面不超过5%，即17388.26平。

对此，住宅部分的总计容建面约为330376.99㎡。

另外，地块要配建一所21班占地面积6300平的幼儿园；剔除配建后，可售总计容建面341465平。

可售起始楼面价7434元/㎡，最高可售楼面价13238元/㎡。

地块规划要点

同时按规划要求，地块建筑密度≤28%，绿地率≥30%，最大高度≤80米。

竞拍方式：限价+终次报价，终次报价区间为452095万元至453095万元。

地块规划与现状

根据东莞市自然资源局公布的《东部工业园（企石辖区）控制性详细规划》的公示，总规划占地面积615.8公顷，旨在打造深莞惠区域影响力及产城融合示范性的生态创智园。

地块所属图示

构建“两带、一谷、两中心、四板块”的整体发展格局，形成以新一代电子信息技术产业和智能装备制造以及新材料产业为基础的产业体系。

同时预留地铁3号线的布局，助力企石新中心构建，并向北衔接博罗的可能性；形成轨道+公交、轨道+慢行、公交+慢行的出行网络。

本次出让地块恰好在规划的工业园旁，仅相隔一条江南大道，可以说是承接工业园住房需求的首站，市场预期较好。

红色圆圈为地块位置

另外，地块现已平整，周边是民房和厂房居多；日常生活配套缺乏，项目建成后一定时间内是一座“孤城”。（黄色区域居住用地规划）

地块与东江

值得一提的是地块与东江的直线距离约为200米，可打造为江景盘，这也是地块的第二大亮点所在。

企石土拍

2018年华润以总价12.04亿+可售楼面价9233元/平竞得企石镇铁炉坑村6.66万平商住地。（华润公园九里）

华润土拍结果

2016年碧桂园以总价13.85亿+楼面价8685元/平+溢价率543%竞得企石铁炉坑村7.97万平商住地。（碧桂园风华东方）

至此，5年内企石土拍市场基本处于“空挡期”，似乎有一点“半冰冻”的阶段，并且楼市在全市范围内也表现冷门。

对比，华润地块和碧桂园地块楼面价，本次地块的起始楼面价可谓是低于它们，也说明早期市场过于乐观看待企石楼市；一旦该地块楼面价不及市场预期，对企石镇市场信心会产生一定影响。

企石楼市

目前企石镇内在售楼盘仅有华润公元九里，主推95-125㎡洋房，均价约为16500元/平。

其中今年1至4月企石新房住宅网签合计80套，主要为华润公元九里贡献。

新房住宅网签数据

二手房方面，企石5月二手房挂牌均价12636元/平，环比上涨6.86%，同比上涨11.34%。

二手房市场因新房供应短缺，市场表现出一定看涨预期。

二手房挂牌价走势

整个企石市场呈现客少房多态势，供大于求；买卖双方对后市看法偏谨慎，市场观望为主。同时，二手房市场在全市属于冷门区域。

总体来看，企石楼市由于新房供应紧缺，市场会保持一定的温度；但是中长期的后劲需要产业和人口的支撑，预计本次土拍会平静收场。